澳大利亚房地产泡沫真要破灭吗?

尽管澳大利亚的房地产市场已经持续升温了有相当长的一段时间,然而这并不意味着近期会出现降温态势。

如果你每隔数月浏览一下新闻标题,你会发现澳大利亚的住宅房地产价格有所下降,这主要是源于中国政府对个人资金出境的态度收紧。

这些有关住宅市场的“恐慌”也会在商业房地产领域出现吗?我们认为未必如此。虽然中国政府的政策收紧会对住宅房地产造成短期的影响,但实际上未必会遏制外国投资者对澳大利亚房地产的投资热情。

据一份仲量联行报告显示,在过去10年间,海外投资者购买了266亿澳元净值的澳大利亚商业房地产。尽管我们看到交易量已经从2016年的高峰有所下降,但仍然有大量的资本流入。投资者面临的最大挑战是如何寻找到有着优质租户的A级质量建筑并得到预期的回报。我们已经看到,诸如CIC(中国投资公司)等占据其中大量资产的中国集团的资产在做循环利用。

新建或循环使用的商业写字楼存量的短缺,导致“财力雄厚”的外国投资者或寻觅不同的资产类别,或准备为那些优质资产付出更高昂的对价。尽管我们发现投资者持续热衷于投资悉尼或墨尔本的商业写字楼,但是除一些传统的投资热点外,一些投资者也表现出对布里斯班、堪培拉甚至珀斯等地的兴趣。 

其它资产类别

我们也看到越来越多的基金经理在寻求投资回报的过程中,对物流、仓储和数据中心给予了特别关注。在过去的3-4年间,学生宿舍作为一个特定的资产类别开始受到海外投资者的青睐。旅馆投资一向是热点,在低、中端市场的循环利用相当规律,但是高端酒店的情况有所不同。当然,在澳大利亚我们也看到了许多资金的动向,它们关注基础设施和农业等特定类别的资产。

在澳大利亚,澳大利亚养老基金掌管着相当一部分资本的配置。2008年金融危机的记忆犹新,这些基金在海外投资方面一直持谨慎态度,因此它们维持在本土投资和继续投资。前三甲倒是例外,还有我们的未来基金,除在本土投资外也同样关注海外市场。

管理投资信托税务结构——是问题还是机会?

尽管澳大利亚将管理投资信托 (MIT) 分配的预提税税率降至15%确实是一项优势,然而对外国投资者来说管理投资信托也可能是个痛点。它们增加了税务结构的管理层级,继而也增加了成本,而且投资经理或投资信托也需要持有澳大利亚金融服务许可。

然而,诸如通过TMF Group联合发展信托提供的一站式服务为全球投资者提供了适应投资结构链条的合理化管理解决方案,如卢森堡基金。与专业的全球化供应商协同合作可以让投资者避免过度联络和监管。

路在何方?

澳大利亚仍然是投资者非常热衷的投资地。投资者在这里可以得到他们想要的;澳大利亚有着非常稳定的经济环境,可以提供合理的投资回报,而且在必要情况下投资者可以顺利将这些回报带回本国。

既然如此,买家究竟能够怎样最充分地利用澳大利亚房地产投资机会呢?

  • 良好的网络以及与房地产市场的有效连接对于获取合适的资产至关重要——甚至可能先于这些资产问世之前。
  • 时刻做好准备!获取有关税务和结构方面的建议(并建立结构)意味着锁定理想资产时基金经理人可以快速行动起来。我们发现已经有越来越多的潜在买家在得到建议和适当建立结构方面投入精力,以防错过良机。
  • 拥有值得信赖且具备良好相关经验的顾问和服务供应商,例如TMF Group服务房地产客户已有10余年历史。有时,我们会发现而且必须处理基金经理投机取巧削减成本的后果,因此在必要情况下做好功课且有所参考非常重要。
  • 了解哪些环节耗费时间并有可能影响解决方案。假定结构搭建已经就绪,若需要得到 FIRB(外国投资审查委员会)的批准,建立一个银行账户或做出其他选择以完成结算和税务登记。

与频繁出炉的报告结果相反,澳大利亚房地产投资市场仍然火热,没有明确迹象表明房地产市场出现泡沫或者增速放缓。在发展信托的助力下,TMF澳大利亚为外国投资者提供了一站式解决方案,帮助投资者快速而确信地进入市场。

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