澳大利亚房地产泡沫即将破灭?

尽管澳大利亚的房地产市场已经持续升温相当长的一段时间,然而,这并不意味着近期会出现降温态势。

如果你每隔数月浏览一下新闻标题,你会发现澳大利亚的住宅房地产价格有下跌的情况,这主要是因为中国政府收紧个人的资金流出。

这些与住宅市场相关的“恐慌”也会出现在商用房地产领域吗?我们认为未必如此。虽然中国政府的政策收紧会对住宅房地产造成短期的影响,但实际上未必会遏制外国投资者投资澳大利亚房地产的热情。

仲量联行报告显示,在过去10年间,海外投资者购买了266亿澳元净值的澳大利亚商用房地产。尽管我们看到交易量已经从2016年的高峰下跌,但仍然有大量的资本流入。投资者面临的最大挑战是如何找到具备优质租户的A级质量建筑,并得到预期中的回报。我们已经看到,如中国投资有限责任公司(CIC)等占据其中大量资产的中国集团正在进行资产置换。

新建或置换使用的商用办公楼的短缺,将导致“财力雄厚”的外国投资者寻觅不同的资产类别,或准备为那些优质资产支付高价。尽管我们发现投资者持续热衷于投资悉尼或墨尔本的商用办公楼,但是除了这些传统的投资热点意外,部分投资者也表现出对布里斯班、堪培拉甚至珀斯等地的兴趣。

其它资产类别

我们也发现,越来越多的基金经理在寻求投资回报的过程中,对物流、仓储和数据中心给予特别关注。在过去的三至四年间,学生宿舍作为一个特定的资产类别,开始受到海外投资者的青睐。旅馆投资一向是热点,在低、中端市场的置换相当规律,但是高端酒店的情况有所不同。当然,在澳大利亚我们也看到了许多资金的动向,它们关注基础设施和农业等特定类别的资产。

在澳大利亚,澳大利亚养老基金掌管着相当一部分资本的配置。2008年金融危机的记忆犹新,这些基金在海外投资方面一直持谨慎态度,因此它们持续保持在本土投资。前三甲倒是例外,还有澳大利亚未来基金,除在本土投资外也同样关注海外市场。

管理投资信托税务结构——是问题还是机遇?

尽管澳大利亚将管理投资信托 (MIT) 分配的预提税税率降至15%是一项优势,然而,对外国投资者来说,管理投资信托也可能是个痛点。它们增加了税务结构的管理层级,进而增加了成本,而且投资经理或投资信托也需要持有澳大利亚金融服务许可。

然而,通过TMF Group与Evolution Trustees的合作,我们的一站式服务能为全球投资者提供精简的管理解决方案,如卢森堡基金。与专业的全球化供应商协同合作可以让投资者避免过度联络和监管。

路在何方?

澳大利亚仍然是投资者十分青睐的投资地。投资者在这里可以得到他们想要的;澳大利亚有着非常稳定的经济环境,可以提供合理的投资回报,而且在必要情况下,投资者还可以顺利将这些回报带回本国。

既然如此,买家究竟能如何最充分地利用澳大利亚房地产投资机会呢?

  • 要买到合适的资产,良好的网络以及与房地产市场的连接至关重要——甚至可能先于这些资产问世之前。
  • 时刻做好准备!获取有关税务和结构方面的建议(并建立结构),意味着基金经理人可以在锁定理想资产时迅速行动。我们发现已经有越来越多的潜在买家投入时间去获得咨询,以及正确建立结构,以防错过良机。
  • 与值得信赖且具备丰富经验的顾问和服务提供商合作,例如TMF Group,我们为房地产客户服务已有10余年的历史。偶尔,我们会发现基金经理投机取巧削减成本,因此做好功课且获得咨询非常重要。
  • 了解耗费时间,以及有可能影响结算的环节。假定结构已经准备妥当,若需要得到外国投资审查委员会(FIRB)的批准,建立一个银行账户或做出其他选择就能完成结算和税务登记。

澳大利亚的房地产投资市场仍然火热,没有明确迹象表明房地产市场出现泡沫或者增速放缓。在Evolution Trustees的协助下,TMF澳大利亚办事处为外国投资者提供一站式解决方案,协助他们快速且自信地进入市场。

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