房地产基金面临压力：适应高利率、低收益的环境
房地产资产管理人正面临着严峻的市场环境。贸易政策变化、不确定的宏观环境和不稳定的地缘政治推高了利率并压缩了收益，对基金杠杆、回报目标和资本配置策略的原有假设造成冲击。在这一全新格局下，管理人该如何调整运营方式以保持竞争力？
由于借贷成本上升且物业收益仍较低，融资与现金流之间的差距被压缩，加大了管理人实现优质回报的压力。在欧洲商业地产市场，2025年第一季度的销售额仅为 478亿欧元, 不到三年前同期交易量的一半，跨境投资同比下降20%至172亿欧元，创下十多年来最差季度表现。在美国，截至年中，国债收益率已超过4.5%，并预计在年底前突破5%。
当前的市场环境对基金表现产生了负面影响。根据麦肯锡《2025全球私募市场报告》, 截至2024年第三季度，国际封闭式房地产基金的合并内部收益率（IRR）为-1.1%，而开放式基金在2024年的收益率为-1.6%，这是自2008年金融危机之后第二次出现年度收益下滑。
市场不确定性和利率上升也减缓了募资步伐。2024年国际房地产募资额下降了28%至1040亿美元，创下自2012年以来的最低水平。相比之下，私募信贷基金在2025年上半年募集了近400亿美元，几乎是同期房地产基金募集资金的两倍。
在这样的背景下，基金管理人必须深入审视基金结构和运营模式，以便在动态市场环境中更加灵活。
运营效率成为绩效驱动力
基金结构正随着行业挑战而演变。虽然房地产投资基金仍以封闭式为主，但灵活性更高的常青型或开放式结构逐渐普及。结合私募股权与信贷敞口的混合型基金结构正在兴起，为管理人提供了更灵活的资本部署方式。在高利率环境下，成本控制变得尤为重要。基金管理人正在精简内部流程、重新评估外包安排并升级旧有系统。
自动化和技术同样发挥着关键作用。数字化工具正在加快净资产值（NAV）计算，并通过部分自动化流程来优化投资者报告。但仅有技术还不够。需要经验丰富的团队和健全的监控机制，确保数字化转型能够转化为切实的绩效提升。
在全球范围内，中后台运营的非核心职能外包正在增加。经验丰富的基金行政管理人提供涵盖基金核算、特殊目的公司（SPV）管理、监管报告与合规监控的端到端服务，不仅能削减成本，更有助于实现战略目标。这些专业服务商协助管理人实现跨司法管辖区规模扩展，使内部团队能专注于交易执行和资产管理。
数据、透明度与有限合伙人（LP）的信任
在资本受限的环境下，机构投资者希望实时掌握投资组合指标、风险敞口和资本部署情况。数据质量和可访问性对这一需求至关重要。领先的管理人正投资建设能够集中运营数据并提供实时洞察的系统，以改善投资者沟通并协助内部决策。掌握这些数据，管理人便可更清晰地进行资本重新分配、风险对冲或退出决策。
在动荡的市场环境中，投资者关系维护依然关键。随着LP因利率和流动性压力重新平衡投资组合，积极沟通且展现出运营纪律性的基金管理人会更容易留住和吸引资本。
复苏信号初现
展望未来，我们看到了谨慎乐观的信号。 AEW 预测，2025年欧洲商业地产交易额将达到2000亿欧元，高于2024年的1830亿欧元，尽管仅略高于2021年峰值的一半。德勤《2025年商业地产行业展望》 报告显示，68%的受访者预计行业基本面将改善，而一年前这一比例仅为27%。预计会恶化的比例仅为13%，低于2024年的44%。这一情绪转变表明，复苏正在缓慢但有序地展开。
在这种环境下，房地产资产管理人必须主动适应变化，而非被动承受。构建韧性、提升运营效率，并与资深服务提供商合作，已不再是可选项。这些举措是关键杠杆，将决定哪些基金能够持续运营，哪些则会陷入困境。
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