Fundos imobiliários sob pressão: adaptando-se a um contexto de juros altos e baixa rentabilidade
Os gestores de ativos imobiliários estão enfrentando um dos contextos de mercado mais complexos dos últimos anos. Mudanças na política comercial, um ambiente macroeconômico imprevisível e instabilidade geopolítica impulsionaram as taxas de juros e reduziram os rendimentos, reavaliando premissas sobre alavancagem de fundos, metas de retorno e estratégias de alocação de capital. Portanto, dentro desse novo paradigma, como os gestores podem adequar sua abordagem operacional para se manterem competitivos?
À medida que os custos de empréstimos aumentam e os rendimentos imobiliários permanecem relativamente baixos, a margem entre financiamento e fluxo de caixa torna-se mais restrita, pressionando os gestores a entregarem retornos atrativos. No mercado imobiliário comercial europeu, as vendas do primeiro trimestre de 2025 totalizaram apenas € 47,8 bilhões, menos da metade dos volumes comparáveis observados três anos atrás, e os investimentos internacionais caíram 20% em relação ao ano anterior, para € 17,2 bilhões, marcando o pior trimestre em mais de uma década. Nos EUA, o rendimento dos títulos do Tesouro estava acima de 4,5% em meados do ano, com projeções de ultrapassar 5% antes do final do ano.
O contexto atual do mercado está afetando negativamente a performance dos fundos. De acordo com o Global Private Markets Report 2025 da McKinsey, os fundos imobiliários globais de capital fechado registraram uma taxa interna de retorno (TIR) combinada de -1,1% até o terceiro trimestre de 2024, enquanto os fundos de capital aberto apresentaram um retorno de -1,6% em 2024, a segunda queda anual desde a crise financeira de 2008.
A incerteza do mercado e o aumento das taxas também desaceleraram os esforços de captação de recursos. A captação global de recursos imobiliários caiu 28% em 2024, para US$ 104 bilhões, marcando o menor valor total desde 2012. Os fundos de crédito privado, por outro lado, captaram quase US$ 40 bilhões no primeiro semestre de 2025, quase o dobro do capital captado por fundos imobiliários no mesmo período.
Diante deste cenário, os gestores de fundos precisam analisar criteriosamente suas estruturas de fundos e modelos operacionais para se tornarem mais ágeis em um mercado em constante evolução.
Eficiência operacional como impulsionadora de desempenho
As estruturas de fundos estão evoluindo em resposta a estes desafios do setor. Embora os fundos de investimento imobiliário ainda sejam estruturados com veículos de capital fechado, estruturas evergreen ou de capital aberto estão se tornando comuns devido aos seus formatos flexíveis. Estruturas híbridas de fundos que combinam private equity com exposição a crédito estão emergindo como uma opção para gestores que buscam maneiras mais ágeis de aplicar capital. Em um contexto de juros altos, controlar custos se torna inegociável. Os gestores de fundos estão otimizando processos internos, reavaliando acordos de terceirização e modernizando sistemas legados.
A automação e a tecnologia também desempenham um papel crucial. Ferramentas digitais estão acelerando os cálculos do valor patrimonial líquido (NAV) e aprimorando os relatórios para investidores, automatizando determinados processos. No entanto, a tecnologia como uma ferramenta isolada não é suficiente. Times experientes e controles robustos de monitoramento são necessários para garantir que a transformação digital reflita melhorias tangíveis de performance.
A terceirização de funções não essenciais está em ascensão nas operações de middleoffice e backoffice em todo o mundo. Administradores experientes de fundos estão oferecendo serviços completos nas áreas contábil e fiscal, de gestão de SPE, de reportes regulatórios e monitoramento de compliance, não apenas como uma medida de redução de custos, mas como um impulsionador estratégico. Estes provedores qualificados estão ajudando os gestores a crescer em diferentes jurisdições, permitindo que as equipes internas se concentrem na execução de negócios e na gestão de ativos.
Dados, transparência e confiança dos LPs
Investidores institucionais buscam visibilidade em tempo real sobre as métricas de portfólio, exposições a riscos e aplicação de capital neste contexto de capital limitado. A qualidade e a acessibilidade dos dados são cruciais para o sucesso destes esforços. Gestores líderes estão investindo em sistemas que centralizam dados operacionais e fornecem insights em tempo real para aprimorar a comunicação com os investidores e auxiliar na tomada de decisões internas. Dispor destes dados permite que os gestores realoquem capital, previnam-se sobre riscos ou adotem novas posições com clareza, impulsionada por dados.
O engajamento dos investidores continua sendo crucial neste tumultuado ambiente de empresarial. À medida que os LPs reequilibram seus portfólios em resposta às pressões relacionadas a juros e liquidez, os gestores de fundos que se comunicam proativamente e demonstram controle operacional estarão mais bem posicionados para reter e atrair capital.
Sinais de recuperação à vista
Olhando para o futuro, há sinais de otimismo cauteloso. A AEW prevê que o volume de negócios imobiliários europeus atingirá € 200 bilhões em 2025, acima dos € 183 bilhões em 2024, embora ainda seja apenas um pouco mais da metade do pico de 2021. O 2025 CRE Outlook da Deloitte aponta que 68% dos entrevistados esperam que os princípios básicos do setor sejam aprimorados, em comparação com apenas 27% no ano anterior. Apenas 13% preveem piora, abaixo dos 44% em 2024. Essa mudança de sentimento sugere que uma recuperação lenta, mas moderada, possa estar em andamento.
Neste contexto, os gestores de ativos imobiliários precisam fazer mais do que resistir à tempestade; eles precisam se adaptar. Estruturar-se visando a resiliência, investir em eficiência operacional e interagir com prestadores de serviços experientes não são mais medidas opcionais. São os impulsionadores que separarão os fundos capazes de se manterem no mercado daqueles que não resistirão.
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