Los fondos inmobiliarios están bajo presión: cómo adaptarse a un entorno con altas tasas y bajo rendimiento
Los administradores de activos inmobiliarios se enfrentan a uno de los entornos de mercado más exigentes de los últimos tiempos. Los cambios en las políticas comerciales, junto con un entorno macroeconómico incierto y la inestabilidad geopolítica, han provocado un aumento en las tasas de interés y una reducción en los rendimientos, lo que pone en duda las suposiciones respecto al apalancamiento de los fondos, los objetivos de rentabilidad y las estrategias para asignar el capital. Ante este nuevo paradigma, ¿cómo pueden los administradores adaptar su enfoque operativo para mantenerse competitivos?
A medida que aumentan los costos de financiación y la rentabilidad inmobiliaria se mantiene relativamente baja, se reduce la brecha entre la financiación y el flujo de caja, lo que obliga a los administradores a alcanzar rentabilidades competitivas. En el mercado inmobiliario comercial europeo, las ventas del primer trimestre de 2025 totalizaron apenas EUR 47.800 millones, menos de la mitad de los volúmenes comparables registrados hace tres años. Por su parte, las inversiones transfronterizas cayeron un 20 % interanual, a EUR 17.200 millones, lo que supone el peor trimestre en más de una década. En EE. UU., la rentabilidad de los bonos del Tesoro estadounidense superó el 4,5 % a mediados de año, y se proyecta que supere el 5 % antes de fin de año.
El entorno de mercado actual está afectando negativamente el rendimiento de los fondos. Según el Informe Global de Mercados Privados 2025 de McKinsey, los fondos inmobiliarios globales de capital cerrado registraron una tasa interna de retorno (TIR) combinada del -1,1 % hasta el tercer trimestre de 2024, mientras que los vehículos de capital abierto registraron una rentabilidad del -1,6 % en 2024, su segunda caída anual desde la crisis financiera de 2008.
La incertidumbre del mercado y el aumento de las tasas también han ralentizado la recaudación de fondos. La recaudación global de fondos inmobiliarios cayó un 28 % en 2024, a USD 104.000 millones, la cifra más baja desde 2012. Además, los fondos de crédito privados recaudaron casi USD 40.000 millones en el primer semestre de 2025, casi el doble del capital recaudado por los fondos inmobiliarios durante el mismo período.
En este contexto, los administradores de fondos deben examinar detenidamente sus estructuras de fondos y modelos operativos para volverse más flexibles en un entorno de mercado dinámico.
La eficiencia operativa como impulsor del rendimiento
Las estructuras de los fondos están evolucionando en respuesta a estos desafíos del sector. Si bien los fondos de inversión inmobiliaria aún se estructuran principalmente como vehículos cerrados, las estructuras evergreen o de capital abierto se están volviendo cada vez más comunes debido a sus formatos flexibles. Las estructuras de fondos híbridos que combinan capital privado con exposición al crédito se perfilan como una opción para los administradores que buscan formas más ágiles de invertir el capital. En un entorno de tasas altas, la disciplina de costos se vuelve innegociable. Los administradores de fondos están optimizando los procesos internos, reevaluando los acuerdos de tercerización y modernizando los sistemas heredados.
La automatización y la tecnología también desempeñan un papel crucial. Las herramientas digitales están acelerando el cálculo del valor neto de los activos (VNA) y mejorando los informes para los inversores mediante la automatización de ciertos procesos. Pero la tecnología por sí sola no es suficiente. Se necesitan equipos experimentados y sólidos controles de supervisión para garantizar que la transformación digital se traduzca en mejoras tangibles del rendimiento.
La tercerización de funciones no esenciales en las operaciones de soporte intermedio (middle-office) y soporte operativo (back-office) está en auge en todo el mundo. Los administradores de fondos con experiencia ofrecen servicios integrales de contabilidad de fondos, administración de SPV, informes regulatorios y control de cumplimiento normativo, no solo como medida de reducción de costos, sino como una herramienta estratégica. Estos proveedores calificados ayudan a los administradores a escalar en diferentes jurisdicciones, permitiendo que los equipos internos se centren en la ejecución de operaciones y la gestión de activos.
Datos, transparencia y confianza en los socios limitados (LP)
Los inversores institucionales buscan visibilidad en tiempo real de las métricas de cartera, la exposición al riesgo y la asignación del capital en este entorno de capital limitado. La calidad y la accesibilidad de los datos son fundamentales para ello. Los administradores líderes están invirtiendo en sistemas que centralizan los datos operativos y ofrecen información en tiempo real para mejorar la comunicación con los inversores y facilitar la toma de decisiones interna. Disponer de estos datos permite a los administradores reasignar capital, cubrir riesgos o salir de posiciones con la claridad que brinda la información.
La participación de los inversores sigue siendo crucial en este turbulento entorno de mercado. A medida que los socios limitados reequilibran sus carteras en respuesta a las presiones de las tasas y la liquidez, los administradores de fondos que comuniquen de manera proactiva y demuestren disciplina operativa estarán mejor posicionados para retener y atraer capital.
Se vislumbran señales de recuperación
De cara al futuro, se observan indicios de un optimismo cauteloso. AEW prevé que el volumen de operaciones del sector inmobiliario comercial europeo alcance los EUR 200.000 millones en 2025, frente a los EUR 183.000 millones registrados en 2024, aunque aún se sitúa ligeramente por encima de la mitad del máximo alcanzado en 2021. Según el informe Perspectivas del sector inmobiliario comercial para 2025 de Deloitte, el 68 % de los encuestados esperan una mejora en los pilares del sector, en comparación con apenas el 27 % el año anterior. Solo el 13 % prevé un deterioro, frente al 44 % en 2024. Este cambio de percepción sugiere el posible inicio de una recuperación lenta pero moderada.
En este contexto, los administradores de activos inmobiliarios deben hacer más que simplemente afrontar el temporal: deben adaptarse. Adoptar estructuras resilientes, invertir en eficiencia operativa y colaborar con proveedores de servicios experimentados ya no son opciones. Son los factores que diferenciarán a los fondos que perduran de los que fracasan.
Un socio de confianza para los administradores de activos inmobiliarios
TMF Group ha sido un socio operativo estratégico de los administradores globales de activos inmobiliarios durante décadas. Con presencia en 87 jurisdicciones y una amplia experiencia en administración de fondos, gestión de entidades y cumplimiento normativo, TMF Group ayuda a los administradores a lanzar y escalar operaciones de fondos con claridad. Ya sea estructurando fondos transfronterizos, optimizando los procesos de presentación de informes o cumpliendo con los requisitos de gobernanza local, TMF Group ofrece la experiencia operativa y el conocimiento local que los inversores institucionales esperan cada vez más.
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