亚洲私募股权与房地产基金行业:在震荡与多变的时代中熠熠生辉

在贸易持续紧张和全球经济放缓的大环境下,亚太地区房地产市场的发展态势显得韧性十足。

尽管亚洲房地产一直是投资者关注的资产类别,但在过去五年中,亚洲区域内外的机构投资者为追逐投资回报,对房地产私募股权(PERE)的兴趣与日俱增,推动了亚洲房地产行业飞速增长。

除投资发达国家的资产外,机构投资者对亚太地区房地产的投资需求增加,这增强了亚太地区市场参与度,并带动整个区域交易量提高。亚太地区发达市场和新兴市场引起投资机构广泛关注。调查显示,多数机构投资者预计到2019年底,亚太地区房地产年化收益率或将超过10%。

基础强大的亚洲房地产市场

在过去十年中,亚洲地区主要市场的房地产价格逐年上涨。房产入住率保持健康水平,表明该行业基本面强劲。随着亚洲整体借贷率下降,投资机构肯定了亚太地区房地产估值具有投资吸引力。

进入亚太地区资产领域的新基金越来越多,这表明房地产价格仍保持在可接受的水平,亚太地区市场仍能为投资者提供机会。据统计,专注亚太地区的私募股权基金在2018年前9个月的净流入量约为378亿美元,而2017年全年仅为377亿美元。

2019年第一季度,泛亚地区房地产私募股权资产管理机构间融资仍保持活跃,尤其在中国、日本和韩国等市场中,在证券公司的大量交易下推动了需求增长。此外,在中国开发商的带动下,新加坡和香港地区融资兴盛,推动了跨境投资增长。2019年第一季度跨境投资金额为63亿美元,同比增长近9%。

近期,国际投资机构的一系列举动表明他们对亚太地区房地产行业充满信心。2019年,全球近300支房地产私募股权基金中约有四分之一集中在亚太地区。全球资产管理机构将目光投向中国,印度,北亚的日本和韩国,东南亚的印度尼西亚、马来西亚、泰国和菲律宾等主要市场。前沿市场的监管改革正在创造新的投资机会,也吸引了投资机构关注。私募股权巨头科尔伯格·克拉维斯集团(KKR)于2019年初推出首只专注于亚洲房地产的基金,预计将在养老基金和主权基金筹集15亿美元。

日本以超低的利率吸引了如科尔伯格·克拉维斯集团(KKR)等外国基金的关注。科尔伯格·克拉维斯集团计划在日本专注于办公和住宅房地产以及日本市场上主要企业的房地产业务投资。

聚焦全新的市场领域

在日本和韩国等发达经济体中,办公和医疗物业等核心领域的估值颇具吸引力。然而,印度和印度尼西亚等主要新兴市场中,新兴经济产业蓬勃发展,为投资机构带来许多新的机遇。

例如,在东南亚最大的经济体印度尼西亚,像Gojek这样的网约运输和物流公司的业务增长造成了雅加达大都会地区周边仓库的供需缺口。亚太地区工业地产在2018年吸引了260亿美元资金流入,相较上年增长24%。预计到2023年,仅印度尼西亚物流和仓储市场的收入就将达到750亿美元。

印度是世界增长最快的主要经济体之一,科技行业蓬勃发展。其强大的国内科技市场推动了对数据中心需求的增加。与此同时,共享办公空间正不断涌现,服务于充满活力的新兴行业,成为亚洲地区主要的增长领域,2018年该地区共享办公空间需求增长达36%。

在整个亚洲地区,中国大湾区建设规划等基础设施开发项目持续刺激市场需求,并为办公场所、商业园区、物流、酒店业等领域投资带来新的盈利空间。

硬币有正反两面

在当前全球商业环境中,机遇与风险往往并存,房地产私募股权投资也是如此。宏观经济因素和商业趋势在推动房地产潜在需求增长方面起重要作用。例如,中美贸易战期间,随着市场不断适应贸易政策变化,可能会间接减缓中国房地产行业的发展。

从长远来看,这将导致供应链发生变化(制造商可能考虑从中国转移到其他亚洲市场),最终将改变该地区的工业和物流格局。

除了针对特定市场的挑战外,一个国家内的政策变化在短期内也会为投资机构带来风险。例如,澳大利亚计划对管理投资信托基金(managed investment trusts)的税收待遇进行调整,或将改变行业格局。目前,该退税方案允许某些投资机构只需支付15%的优惠预扣税(而非30%),从而保证了稳定需求。有迹象表明这可能已经达到顶峰。但是,尽管估值高于历史水平,但在全球范围内仍处于合理水平——澳大利亚政治和经济环境稳定,属于低风险国家。

机会与风险复合在日本也有相似场景。日本境内外机构投资者考虑到东京市场机会有限,正在将重心转移到大阪等其他市场。

印度市场则受到政治因素影响。在印度,受到印度大选不确定性影响,私募股权公司和非银行金融机构的房地产投资在2019年上半年下降近三分之一。由纳伦德拉·莫迪(Narendra Modi)领导的亲商政府获取大选胜利后,预计在未来几个月内经济增长趋势将得以回升。

投资机构应持谨慎乐观态度

随着越来越多的投资机构发现亚洲地区房地产行业的潜力,越来越多的市场向外国投资机构敞开门扉,投资者行事愈发谨慎,以防在市场暴跌时被迫持有资产。然而,低利率降低了融资成本,刺激了市场需求。因此可以预见,亚太地区房地产私募股权将持续增长,多样化发展将得以延续。

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